Otec amerického nákupného centra, rakúskeho architekta Victora Gruena, predstavil obchodný dom ako akýsi stred mesta v európskom štýle pre americké predmestia. Obchodné centrá videl ako hlavné ulice s klimatizáciou, s poštami, supermarketmi a kaviarňami, uprostred väčších komplexov so školami, parkmi, zdravotnými strediskami a rezidenciami. Sotva by ste museli jazdiť. Gruen považoval autá za odpudivé.
Zachytila sa však iba časť Gruenovej vízie: šedá skrinka s klimatizáciou, známa skôr povzbudením automobilovej kultúry ako jej zastavením. V roku 1978 starší Gruen zábradl proti tomu, čo sa stalo s jeho nápadom.
"Chcel by som využiť túto príležitosť, aby som sa raz a navždy vzdal otcovstva, " uviedol. „Odmietam platiť výživné tomuto bastardskému vývoju. Zničili naše mestá. “
Dnes, keď sa prechádzam po univerzitnom mieste v mojom rodnom meste Chapel Hill v Severnej Karolíne, som prekvapený tým, ako je to tak, ako je to Gruen. Okrem obchodov, z ktorých mnohé sú miestnymi butikmi, je tu veľká 24-hodinová posilňovňa, štúdio CrossFit, kozmetická škola, miestna rozhlasová stanica AM, základňa divízie komunitných služieb policajného oddelenia a detské múzeum. Na jednom konci, kde býval bývalý obchodný dom Belku, je obrovské južanské gurmánske jedlo s reštauráciou, kaviarňou a kurzami varenia. Na druhej strane, kde býval obchodný dom Dillarda, je luxusné kino, v ktorom môžete nechať rolky z homára dostať priamo na svoje plyšové kožené sedadlo. V átriu si miestni študenti robia domáce úlohy na pohodlných pohovkách a využívajú bezplatné Wi-Fi pripojenie na internet. Za teplých nocí sa davy ľudí v obľúbenom luxusnom luxusnom taqueria vysypali na chodník, rozprávali sa a popíjali margarity.
To nebolo pred desiatimi rokmi pravda. Potom nazvaný University Mall, bol napoly prázdny a úplne depresívny. Moja matka tam odmietla ísť.
"Príliš úbohé, " povedala.
Transformácia, ktorá sa uskutočňuje na University Place, je len jedným z príkladov toho, ako sa obchodné centrá menia v Amerike. Zatiaľ čo titulky vedú k „Smrť amerického obchodného centra“, realita je zložitejšia. Na niektorých miestach zomierajú nákupné strediská, áno, ich príliš drahé odstránené mŕtvoly odhadzujú krajinu. Na iných miestach sa však nákupné strediská stávajú „strediskami životného štýlu“ podobne ako to, čo si predstavil Gruen. A niektoré idú ďalej, menia sa na úplne iné veci: bytové komplexy, kostoly, školy. Mestskí plánovači vidia po ceste ešte viac možností využitia: farmy, miesta výkonu, kontextové priestory.
Úpadok, smrť a transformácia amerických centier má niekoľko príčin. „Je to určite funkcia online elektronického obchodu, “ hovorí Chris Calott, architekt a profesor architektúry na Kalifornskej univerzite v Berkeley. "To bola hlavná strela na hľadanie tepla v nákupnom stredisku."
V Amerike je tiež jednoducho príliš veľa obchodných priestorov. Máme viac ako dvojnásobok štvorcových stôp maloobchodného priestoru na osobu ako Austrália a päťkrát viac ako Spojené kráľovstvo. Vývojári stavali manicky od 90. rokov do polovice 20. rokov minulého storočia, rovnako ako internet začal meniť maloobchodné prostredie. Potom zasiahla Veľká recesia. Mnoho stredísk, ako sú RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch a The Limited, začalo zatvárať všetky alebo mnohé zo svojich miest.
Calott odhaduje, že 50 percent nákupných centier, ktoré fungovali počas amerických vrcholných rokov v šesťdesiatych a šesťdesiatych rokoch minulého storočia, zmizne v priebehu nasledujúcich 5 rokov. Toľko centier je už mŕtvych, že splodili žáner fotografie, ktorý Calott nazval „obchodnou pornografiou“: strašidelný, elegantný obraz rozpadajúcich sa priestorov, zastavené eskalátory, prachové chodníky a atriové fontány naplnené riasami.
Vyhliadky obchodov sa však veľmi líšia v závislosti od ich klasifikácie. Realitná kancelária Green Street Advisors rozdeľuje obchodné domy do štyroch stupňov - A, B, C a D s plusy a mínusy - v závislosti od ich produktivity a kvality nájomcov. Obchodný dom triedy A môže priniesť viac ako 500 dolárov za štvorcový stopa, zatiaľ čo obchodný dom triedy C môže urobiť iba 250 dolárov. Podľa väčšiny odhadov je v Amerike asi 300 obchodov triedy A a viac ako 700 obchodov triedy B, C a D.
Obchodné domy triedy A sú v poriadku. Podľa správy z roku 2017, ktorú poskytli poradcovia Green Street, sa strediská s vysokou produktivitou od recesie zdvojnásobili. Zvyčajne sa nachádzajú v bohatých oblastiach a stavajú sa alebo prestavujú tak, aby vyhovovali želaniam súčasných zákazníkov.
Hneď za Chapel Hill v meste Durham sa nachádza The Streets at Southpoint, obchodná trieda A +, ktorá sa otvorila v roku 2002. Southpoint bol zámerne navrhnutý pre atmosféru hlavnej ulice a vizuálne sa inšpiroval z centra mesta Durham. Jej fasáda z červených tehál je pokrytá nástennými maľbami, ktoré propagujú imaginárne starodávne podniky a výrobky: Williamson's Bakery („Čerstvé pečené výrobky od majstra Bakera!“), Kinston Toasted Corn Flakes. Jedlo bolo navrhnuté tak, aby pripomínalo surový otvorený priestor tabakových skladov, ktoré kedysi prosperovali v centre Durhamu. Zatiaľ čo väčšina obchodného domu je uzavretá, existuje vonkajšie pešie krídlo zvané Hlavná ulica s fontánami a lavicami a (falošné) staromódne poklopy.
Southpoint a University Mall sú príklady - jeden nový, jeden preformátovaný - toho, čo Calott nazýva „novovymenované centrum životného štýlu“.
„Centrum mestského dizajnu predstavuje centrum životného štýlu v tom, že prináša ten vonkajší zmysel pre komunitu, ten druh mestského, heterogénneho pocitu, “ hovorí Calott. "Je to rekreácia hlavnej ulice alebo pulzujúceho mestského centra."
Toto je obchodný dom, v ktorom ľudia prichádzajú nielen na nákupy, ale aj na zábavu, jedlo a styk so spoločenstvom. Je to rozhodujúce, pretože zákazníci už trávia hodiny prehliadaním spôsobu, akým zvykli.
„V dňoch pred internetom by ste šli do obchodaku a šli by ste do 20 obchodov, “ hovorí Ray Hartjen z RetailNext, spoločnosť, ktorá poskytuje maloobchodníkom analýzu údajov. "Tieto dni sú úplne preč." Ľudia prichádzajú do obchodov pre dva alebo tri obchody - veľmi chirurgické nákupné misie. “
Obchodné centrá preto musia nájsť spôsoby, ako udržať kupujúcich v priestoroch. Southpoint to robí úspešne, keď zákazníci zastavujú pozeranie koncertných sérií „Hudba na hlavnej ulici“, navštevujú jogu v obchode v Lululemon alebo mlyn okolo Cheesecake Factory, bzučiaky v ruke.
Na druhej strane Durhamu je Northgate Mall. Je klasifikovaný ako vlastnosť C + / B-. Keď som bol malý, bolo to rušné miesto s klasickými obchodmi z 90. rokov ako Express a Gap a obľúbeným krytým kolotočom. Teraz je zvyčajne takmer prázdna. Jeho Macy je nedávno zatvorená a jej ďalšia kotva, Sears, je na podporu života.
Northgate dúfa, že bude nasledovať model University Place a bude sa znovu predstavovať ako centrum so zmiešaným využitím s kancelárskymi priestormi, posilňovňou a dočasným pracoviskom verejnej knižnice. Ale ďalšie, podobné strediská triedy B, C a D sa stávajú ešte radikálnejšími.
V celej Amerike sa desiatky nákupných centier premenili na kostoly. V Grandville v Michigane prevzal biblický kostol na Mars Hill nákupný dom v opustenom Grand Village Mall, ktorý prezýval svoju obrovskú kaplnku „Hangár“. Príhodne pomenovaný kostol v obchodnom centre zaberá 400 000 štvorcových stôp bývalého nákupného centra Lakeland v Lakelande, Florida. Niekoľko ďalších megachurchov zmenilo opustené strediská na náboženské „školské areály“ s úplnými službami. V iných strediskách, ako je Euclid Square Mall v Euklide v štáte Ohio, boli jednotlivé predajne naplnené desiatkami malých kostolov.
Zdravotnícke strediská sú obľúbeným repasovaním, pretože vyžadujú veľa miesta a parkovanie. Školy sú ďalším narastajúcim využívaním. Súčasťou Austinovho múzea Highland Mall je teraz nová pobočka Austin Community College. V Montgomery v Alabame staré Montgomery Mall nedávno otvorilo svoje dvere ako Montgomeryho prípravná akadémia pre technológiu kariéry, ktorá využíva veľké priestory ako laboratóriá na výučbu staviteľstva, tesárstva a zvárania; cez nákupné centrum zaberá mestská polícia a hasičská zbrojnica bývalý obchod s oblečením. Kancelárskymi priestormi sa stali ďalšie nákupné strediská: V roku 2016 spoločnosť Google kúpila Mayfield Mall, najstaršie kryté nákupné centrum v severnej Kalifornii, ktoré používa ako satelitný kampus. Rackspace, webhostingová spoločnosť, premenila San Antonio na úbohé zaniknuté nákupné centrum Windsor Park na svoje sídlo, prezývané Hrad.
Je iróniou, že Amazon, miesto s mnohými úvermi, ktoré zabili obchod, je vdýchnutím života do najmenej jedného mŕtveho nákupného centra. Areál Clevelandu v Randall Park Mall, v jednom z najväčších miest v Amerike, sa má stať amazonským centrom, ktoré do oblasti prinesie asi 2 000 pracovných miest. Odborníci očakávajú, že mnoho bývalých nákupných centier sa v najbližších rokoch stane skladmi, distribučnými zariadeniami a logistickými centrami, pretože sa zvyšuje potreba priemyselných priestorov a potreba maloobchodných priestorov.
Mnoho vývojárov tiež salivuje za myšlienku premeny nákupných centier na bývanie. Koniec koncov, v mnohých mestách je príliš veľa maloobchodu a príliš málo bývania (najmä dostupné bývanie). Hoci mnohé projekty boli konceptualizované, doteraz sa zrealizovalo iba niekoľko projektov. Najvýznamnejším príkladom je Providence, Arcade Providence na Rhode Islande, najstaršie nákupné centrum v Amerike, ktoré prevádzalo starý maloobchodný priestor na cenovo dostupné mikropartmány. Calott je v súčasnosti zapojený do projektu premeny obchodného domu mŕtvych obchodov na kancelárske priestory so strechou. Transformácia priestorov to však radikálne nie je ľahké a schémy nie vždy prešli dobre.
Niektoré poloprázdne nákupné strediská sa snažia naplniť priestor a prilákať davy divoké myšlienky: psie výpravy, záhradné záhrady so záhradou, svadobné priestory, dokonca aj stroje na umelú vlnu na surfovanie v interiéroch. Iní sa pokúsili stať sa umeleckými inkubátormi, ktoré ponúkajú nízky nájom umelcom, galériám a predstaveniam.
Niektoré nákupné strediská budú samozrejme zbúrané. Je to však „drahá ponuka“, hovorí Calott a k tomu dôjde iba vtedy, keď mesto rozhodne, že pre krajinu je taká hodnota, akú si môže dovoliť búranie. V mnohých vidieckych oblastiach a mestách Rust Belt sa opustené strediská budú aj naďalej rozpadávať.
Na jednom mieste, kde sa tradičné obchodné centrá stále rozvíjajú? Asia. Tu v Hongkongu, kde bývam väčšinu roka, sa v hraniciach obrovských výškových nákupných stredísk odohráva obrovské množstvo každodenného života. Obchodné centrá majú zimné štadióny, detské ihriská, koncertné sály, strediská dennej starostlivosti. Niektoré z najlepších reštaurácií v meste sú v obchodoch; tu nemá zmysel, že stolovanie v obchodoch je prinajmenšom dekoračné. Obchodné centrá sú tiež integrované do štruktúry mesta tak, že sa pripájajú priamo k bytovým vežám, kanceláriám a verejnej doprave. Časť tohto je spôsobená podnebím. Tu a na miestach ako Singapur a Dubaj môže byť teplo také nepríjemné, že je jednoduchšie zostať doma.
Každý pondelok večer vystupujem z metra priamo do obchodného komplexu v Tai Koo Shing. Chytím čaj v Starbucks a idem hore do jednej z pripojených vežových veží, kde vyučujem stredoškoláka v angličtine. Potom idem späť dolu, nakupujem jedlo na večeru v supermarkete v suteréne obchodného centra a potom sa vrátim do vlaku. Všetko bez toho, aby ste opustili obchod. Je to základný zážitok zo zmiešaného použitia, nie je potrebné žiadne auto.
Schválil by Victor Gruen?
